Overheid & wetgeving

Flora & Faunawet

Stassen Projectmanagement heeft ruime kennis van de inheemse flora en fauna. Daarnaast is hij goed bekend met de ontwikkelingen in het buitengebied op het gebied van landbouw en natuurontwikkeling en de positie hierin van de particuliere grondeigenaar.

Stassen Projectmanagement heeft een gedegen kennis van de Flora- en Faunawet. Hierin speelt de jachtwet een prominente rol. Advies inzake jachtvelden, jachtverhuur, wildbeheer en effectieve schadebestrijding hoort tot de mogelijkheden.

Natuurschoonwet

De Natuurschoonwet 1928 (NSW) geeft gehele/gedeeltelijke vrijstelling van belasting voor het behoud van natuurschoon van in Nederland gelegen landgoederen. Onroerende zaken die aan de voorwaarden voldoen, kunnen op verzoek als landgoed in de zin van de NSW (NSW-landgoed) worden aangemerkt (gerangschikt). De vrijstellingen zijn opgenomen in de NSW, de Wet inkomstenbelasting 2001, de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en de Gemeentewet. De faciliteiten hebben betrekking op de gehele/gedeeltelijke vrijstelling van het schenkings- en successierecht en het recht van overgang, vrijstelling van overdrachts-, vennootschaps- en inkomstenbelasting (box 3) en de onroerende zaakbelasting.

De NSW en het daarbij behorende Rangschikkingsbesluit NSW zijn per 1 juni 2007 gewijzigd. De definitie van natuurterreinen is aanzienlijk verruimd. Met de uitbreiding is voortaan nieuwe en nog te ontwikkelen natuur als (deel van een) landgoed aan te merken. Kleine percelen (<5 ha) kunnen vanaf 1 juni 2007 als NSW-landgoed worden aangemerkt als deze in principe zelfstandig voldoen aan de voorwaarden. Zo moeten kleine percelen een aantoonbare nauwe historische band hebben met het aangrenzende NSW-landgoed. Ten aanzien van percelen van maximaal 1 ha gelden de volgende cumulatieve voorwaarden: op het perceel staat een opstal dat vóór 1 januari 1940 is gebouwd en uiterlijk zijn karakter heeft behouden, het perceel grenst aan een bestaand NSW-landgoed en er bestaat een aantoonbare nauwe historische band tussen de opstal en dat aangrenzende NSW-landgoed.

Nieuwe landgoederen

NSW- landgoederen na de wetswijziging per 28 december 2000:

De Natuurschoonwet van 1928 geeft aan onroerende zaken die voldoen aan de gestelde rangschikkingscriteria de kwalificatie van Natuurschoonwet landgoed. Deze status vereist dat de eigenaar zijn onroerende zaak als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet (hierna NSW) in stand houdt.

Als beloning voor deze instandhouding geniet de eigenaar een aantal fiscale faciliteiten. Vooral ongewenst gebruik was aanleiding om de NSW op een aantal punten te wijzigen, hetgeen met ingang van 28 december 2000 werd geëffectueerd.

De belangrijkste wijzigingen betreffen: de invoering van de bezitseis en de aanscherping van de voorwaarden om gezamenlijk te kunnen rangschikkingen. Daarnaast is het begrip landgoed verruimt met natuurterreinen.

Deze wijzigingen zijn met name ingegeven om te bewerkstelligen dat er een betere relatie bestaat tussen de verleende faciliteit en de inspanning van de genieter betreffende de instandhouding van het natuurschoon.

Hierna wordt een overzicht gegeven van de rangschikkingsvoorwaarden, met daarbij speciale aandacht voor de wijzigingen bij het gezamenlijk rangschikken van twee eigendommen.

Vervolgens worden de fiscale faciliteiten in het kader van NSW-landgoederen behandeld daarbij speciale aandacht bestedend aan de geïntroduceerde bezitseis.

Een feit blijft het dat mensen met een voorliefde voor natuurschoon èn met een gezonde belangstelling voor het minimaliseren van de belastingdruk, op hun wenken bediend worden wanneer zij een NSW-landgoed ontwikkelen c.q. verwerven en beheren.

Wanneer is er sprake van een nsw-landgoed?

In de Natuurschoonwet staat het als volgt omschreven:
‘Een landgoed is een in Nederland gelegen, geheel of gedeeltelijk met natuurterreinen, bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak – daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of ander, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen – voorzover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is.’

De zelfstandige rangschikking;

De belangrijkste vereisten waaraan een onroerende zaak moet voldoen om zelfstandig gerangschikt te kunnen worden als NSW-landgoed laten zich als volgt samenvatten:

Na de wetswijziging is het ook mogelijk om een landgoed te rangschikken waar geen bos maar wel natuurterreinen aanwezig zijn. Met het bekend worden van de wijziging van het Rangschikkingsbesluit zal duidelijk worden welk minimumpercentage voor natuurterreinen gehanteerd zal worden resp welke terreintypen onder de definitie natuurterrein zullen vallen.

Een belangrijke uitzondering op de minimaal vereiste oppervlakte van 5 ha vormen de historische buitenplaatsen. Indien er namelijk sprake is van een historische buitenplaats dan geldt als minimum een oppervlakte van 1 ha. Daarbij gaat het om een onroerende zaak waarop een buitenplaats is gelegen met een architectonisch daarmee verbonden historische tuin of park, waarvan de eerste aanleg dateert van vóór 1850 en welke tuinaanleg nog herkenbaar aanwezig is en waarop een gebouw met de status van Rijksmonument is gelegen.

Gezamenlijk rangschikken onder het nieuwe regime Met ingang van een nog bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip worden de voorwaarden voor het gezamenlijk rangschikken door twee eigenaren aangescherpt. In principe dient elk landgoed resp. eigendom zelfstandig aan alle rangschikkingscriteria te voldoen.

Hierop zijn een tweetal uitzonderingen, te weten:

NB: Eigenaar in de zin van de NSW zijn; de vol eigenaar, erfpachter, vruchtgebruiker en rechthebbenden tot een onverdeelde eigendom.

Geconstateerd moet worden dat de situatie waarbij de landgoedeigenaar een onderdeel (grond kleiner dan 5 ha met een opstal erop) van zijn landgoed tijdelijk in erfpacht uit heeft gegeven nog -3- alleen bij wijze van uitzondering onder de NSW gerangschikt zal kunnen blijven. Rangschikking is zoals gezegds nog alleen mogelijk wanneer de in erfpacht uitgegeven grond voor ten minste 30% bestaat uit houtopstanden en de opstal een rijksmonument is. In veel gevallen zal niet worden voldaan aan de genoemde criteria. Daarmee wordt een uit oprecht vermogensbeheer ontwikkelde praktijk welke resulteerde in het optimaliseren van de gewenste instandhouding van het landgoed gefrustreerd. Dat is meer dan zorgelijk aangezien de NSW-status een belangrijke voorwaarde is voor de vorengenoemde instandhouding. Deze situatie vraagt dan ook nadrukkelijk om een reparatie.

Overgangsrecht

Onder bepaalde voorwaarden zullen bestaande fiscale claims, ter zake van landgoederen die niet blijken te voldoen aan de nieuwe criteria kunnen komen te vervallen.

Opengesteld/niet opengesteld

Er zijn twee soorten NSW-landgoederen te onderscheiden, te weten:

Openstelling levert de eigenaar enkele extra fiscale faciliteiten op, zie hierna.

De ontwikkeling van nieuwe landgoederen

De NSW-status wordt in principe alleen verleend op basis van aanwezige houtopstanden.

Indiening van een rangschikkingsverzoek wordt evenwel bij wijze van uitzondering gehonoreerd ook al wordt op dat moment nog niet voldaan aan het houtopstand criterium. Een en ander evenwel onder de voorwaarde dat een boominplantplan wordt meegezonden. Op het moment waarop de aanvraag wordt gedaan dient er met de aanlegwerkzaamheden een aanvang te zijn gemaakt. Na een jaar moet het inplantplan zijn gerealiseerd respectievelijk na drie jaar moet de aanplant dan 2 jaar zijn aangeslagen.

Opgemerkt zij dat de NSW-status – indien verleend – in alle gevallen wordt gehonoreerd met ingang van de datum waarop het NSW-rangschikkingsverzoek wordt ontvangen door LASER te Roermond.

Het moge duidelijk zijn dat het de overheid ernst is niet alleen te bewerkstelligen dat natuurschoon behouden blijft maar ook dat dit wordt teruggewonnen mede door middel van de aanleg van nieuwe landgoederen (groenprojekten in de zin van de inkomstenbelasting)

De overheid heeft in dit verband bewust gekozen mede voor een privaat- publick samenwerkingsverband, waarbij de feitelijke ontwikkeling van natuurschoon wordt overgelaten aan met name particulieren, daartoe mede in staat gesteld door een aantal fiscale en subsidiefaciliteiten. In geval van het ontwikkelen van particuliere natuur op landbouwgronden kunnen onder bepaalde voorwaarden de navolgende subsidies via Programma beheer worden aangevraagd, te weten: de funktiewijzigingssubsidie (compensatie vermogensverlies naar aanleiding van de omzetting van landbouwgrond in natuur), de inrichtingssubsidie en jaarlijks de beheer/recreatiesubsidie. Wanneer bos wordt aangelegd kunnen binnenkort CO2 rechten worden verkocht een en ander in het kader van de uitgifte van CO2-certificaten.

Landgoederen/rijksmonument

Landgoederen welke geheel dan wel op onderdelen gekwalificeerd zijn als rijksmonument, bijvoorbeeld een complex historische buitenplaats, kunnen op basis van deze status zowel voor het onderhoud als restauratie van de daaronder vallende historische tuinen en parken en monumentale gebouwen een beroep doen op een aantal specifieke subsidieregelingen.

NSW-landgoed; fiscaal gefaciliteerd vermogen.

De verkrijging van een nsw-landgoed en de overdrachtsbelasting/kapitaalsbelasting Ter zake van de verkrijging van een NSW-landgoed door een natuurlijk persoon dan wel door een binnen het Rijk gevestigde rechtspersoon, welke naar het oordeel van de minister van Financiën hoofdzakelijk (meer dan 70%) de instandhouding van een of meer landgoederen ten doel heeft, is geen overdrachtsbelasting (6%) verschuldigd. In geval van een rechtspersoon is voor de vorengenoemde beoordeling door het ministerie met name de statutaire doelstelling bepalend. Voor zover inbreng (storting op aandelen) in een rechtspersoon, zoals hiervoor beschreven, bestaat uit NSW-landgoederen, is ter zake noch overdrachtsbelasting noch kapitaalsbelasting (0,55%) verschuldigd. Opgemerkt zij dat de niet-geheven overdrachtsbelasting en kapitaalsbelasting alsnog verschuldigd zijn wanneer binnen een tijdvak van 25 jaar na de verkrijging of de inbreng het landgoed de NSW status verliest (instandhoudingsverplichting). Ingeval een NSWlandgoed wordt aangekocht voor 5 miljoen, kan zo onder bepaalde voorwaarden 300.000 overdrachtsbelasting worden bespaard en bij inbreng in een BV e.d. 27.500 kapitaalsbelasting. Fiscale faciliteiten op grond van het eigendom van een NSW-landgoed Besproken worden hierna de volgende situaties:

  1. de eigenaar is een natuurlijk persoon;
  2. de eigenaar is een rechtspersoon, bijvoorbeeld een besloten vennootschap.

Inkomstenbelasting 2001 (box III)

De eigenaar natuurlijk persoon van een NSW-landgoed die ter zake van dit bezit in box III belast wordt, in principe 30 % over 4 % van de gemiddelde waarde van het landgoed verminderd met de gemiddelde schulden, geniet op basis van de NSW-status een vrijstelling voor alle ongebouwde eigendommen. Deze vrijstelling geldt overigens alleen voor de volle eigenaar en dus niet voor de erfpachter dan wel vruchtgebruiker. Deze beperking is volstrekt onbillik, daar waar de blote eigenaar in gezamenlijkheid met de erfpachter danwel vruchtgebruiker staan voor de instandhouding van het NSW-landgoed en gezamenlijk voor de totale waarde in de belastingheffing betrokken worden.

Successiewet (schenking/vererving)

De schenking van een NSW-landgoed kent de volgende faciliteiten. Er behoeft slechts over de helft van de bestemmingswaarde, te weten: de waarde rekening houdend met de instandhoudingseis in het kader van de Natuurschoonwet, te worden betaald. Dat wil zeggen over de helft van ca. 80% van de waarde in het economische verkeer. Met dien verstande dat wanneer er sprake is van een opengesteld landgoed de waarde zelfs op nihil kan worden gesteld, zodat ter zake van een dergelijke verkrijging in het geheel geen schenkingsrechten betaald hoeven te worden. In geval tante Henriëtte aan nichtje Jamie Francesca haar NSW-landgoed schenkt met een waarde in het economische verkeer van 5 miljoen, behoeft er slechts over ca. 2 miljoen schenkingsrechten te worden betaald. In het geheel geen schenkingsrechten zijn verschuldigd wanneer het gaat om een opengesteld NSW-landgoed.

Dezelfde faciliteiten gelden in het geval van een erfrechtelijke verkrijging. Voor een goed begrip merk ik hier op dat in het geval een nichtje erft dan wel geschonken krijgt van haar tante eerstgenoemde wordt geconfronteerd met successierechten/schenkingsrechten variërend tussen de 41 en 68%. Het feit dat het vorengenoemde nichtje een opengesteld NSW-landgoed erft in plaats van een effectenportefeuille resulteert in een besparing van successierechten ter grootte van zo’n tweederde deel van de verkregen waarde.

De faciliteiten in het kader van de Successiewet resulteren met name in een gedeeltelijk vrije dan wel in het geval van een opengesteld NSW-landgoed geheel vrije overdracht c.q. verkrijging. Ook hier geldt evenwel dat indien binnen een tijdvak van 25 jaar na het overlijden of de schenking het landgoed de NSW-status komt te ontvallen, de successie rechten dan wel schenkingsrechten die buiten invordering zijn gebleven, alsnog worden ingevorderd en wel met rente. Het is dus van essentieel belang om in geval van benutting van de faciliteiten in het kader van de Successiewet, de NSW-status lang genoeg te (doen) continueren en daar ging het de wetgever nu met name om. In geval van verkoop van een NSW-landgoed binnen de vorengenoemde periode van 25 jaar is het derhalve zaak de nieuwe eigenaar te verplichten om de NSW-status in elk geval de periode van 25 jaar te doen continueren.

Bezitseis

Nieuw vanaf 28 december 2000 is de zogenaamde bezitseis. Deze houdt in dat van degene die een successie- of schenkingsrechtfaciliteit heeft genoten bij een verkrijging – vanaf de vorengenoemde datum – en binnen een termijn van 25 jaren na het overlijden of de schenking het landgoed verkoopt, een gedeelte van de buiten invordering gebleven belasting alsnog wordt ingevorderd (geen rente). De bezitseis heeft de vorm van een aflopende claim. Voor elk jaar dat het landgoed in bezit is bij de belastingplichtige wordt de fiscale claim verminderd met 1/25 ste deel. De Wet waardering onroerende zaken(WOZ) Bij de waardebepaling van een NSW-landgoed worden de ongebouwde eigendommen op een waarde ad nihil gesteld en de waarde van de gebouwde eigendommen met een woonfunctie op de zogenaamde bestemmingswaarde (circa 80% van de waarde in het economische verkeer). Deze gefacilieerde WOZ-waarde is uitgangspunt voor de navolgende heffingen, te weten:

  1. de inkomstenbelasting;
  2. box I; voor de bepaling van het netto huurwaardeforfait voor de als eigen woning gebezigde opstal c.a. op een NSW-landgoed . In casu 0,8% van de WOZ-waarde met een maximum van 17.189;
  3. box III; de tweede eigen woning NSW gerangschikt, welke belanghebbende in belangrijke mate ter beschikking staat;
  4. de gemeentelijke onroerende zaakbelastingen, te weten: de gebruikers- en de eigenaarsheffing; 5 de heffing waterschapsomslag gebouw eigendom;
  5. de situatie waarbij de eigenaar een rechtspersoon is (bijvoorbeeld een BV).

Voor het positioneren van een NSW-landgoed in een BV wordt niet alleen gekozen omwille van de besparing van overdrachtsbelasting , maar vindt vaak zijn oorzaak in het op deze wijze bijeen willen houden van een landgoed alszodanig. In dat geval vererven namelijk de aandelen van de NSW-landgoed en niet het landgoed zelf, waardoor het gevaar van een versnippering van het landgoed wordt beperkt. Omdat dit laatste ook het streven van de overheid is, heeft laatstgenoemde een en ander wettelijk zo geregeld dat onder bepaalde voorwaarden aandeelhouders van een NSW-landgoed-BV (BV waarvan de werkzaamheden bestaan voor 70% of meer uit de instandhouding en exploitatie van een of meerdere NSW-landgoederen) de faciliteiten op het gebied van de inkomstenbelasting en de successiewet (schenkings- en successierechten) deelachtig zijn. Dat laatste is uitsluitend het geval wanneer er sprake is van een fiscaal transparante vennootschap. Dit is een situatie waarbij de bezittingen en schulden van de vennootschap als die van de aandeelhouders worden beschouwd. In feite wordt er daarbij (uitsluitend) fiscaal door de vennootschap heen gekeken. De voorwaarden voor een dergelijke transparante vennootschap zijn:

Wordt aan deze voorwaarden voldaan dan heeft dat tot gevolg dat de BV transparant is, derhalve geen vennootschapsbelastingplicht en worden de aandeelhouders ter zake van alle bezittingen en schulden van de NSW-BV aangeslagen in de inkomstenbelasting. Fiscaal zijn er dan ook geen aandeelhouders in dat geval.

De situatie waarbij er geen sprake is van een transparante BV

Ingeval er niet voldaan wordt aan de voorwaarden voor een transparante BV, is er in principe vennootschapsbelastingplicht voor de BV. Wanneer evenwel sprake is van een BV waarvan de bezittingen voor 70% of meer bestaan uit NSW-landgoederen, de werkzaamheden voor 70% of meer bestaan uit de instandhouding van vorengenoemde landgoederen en waarvan de overige werkzaamheden niet kunnen worden aangemerkt als het drijven van een onderneming, is er sprake van een voor de vennootschapsbelasting vrijgestelde vennootschap. Met andere woorden wanneer een BV (niet transparant) bijvoorbeeld een NSW-landgoed bezit met een waarde van 8 miljoen en een effectenportefeuille van 2 miljoen, dan is het totale resultaat van deze BV vrijgesteld van de vennootschapsbelasting. Opgemerkt zij dat in dat geval de faciliteiten op het gebied van de Successiewet evenwel niet gelden.

Slot

De laatste wetswijziging van de NSW, bedoeld om een aantal terecht als ongewenst aangemerkte praktijken te bestrijden, heeft een fikse portie overkill opgeleverd. Zo is de ingevoerde bezitseis van 25 jaar in het kader van de successiewet vrijstelling extreem te noemen. Volstaan had kunnen worden met een ook in de Tweede kamer voorgestelde periode van 10 jaar. Voorts worden thans een aantal situaties m.n. het in erfpacht uitgeven van onderdelen van het landgoed, getroffen door het verlies van de zo essentieële NSW-faciliteiten. Voor de goede orde merk ik hierbij nog op dat deze praktijk overigens niet de aanleiding was om te komen met reparatiewetgeving. Desalniettemin blijft overeind dat de NSW-status voor liefhebbers van natuurschoon interessant gefacilieerd vermogen oplevert.

Voor alle duidelijkheid zij nogeens benadrukt dat beleggen in een NSW-landgoed uit oogpunt van economisch rendement in elk geval op korte termijn – ondanks de vorengenoemde faciliteiten en subsidiefaciliteiten – niet direct een aanrader lijkt. Het instandhouden van een NSW-landgoed blijft dan ook een zaak voor echte liefhebbers met een lange adem, zich daarbij gesteund wetend door een aantal wezenlijke fiscale – en susidiefaciliteiten. Op de lange termijn zou evenwel een belegging in een NSW-landgoed zich weleens blijken te hebben ontwikkeld tot een zinvollere belegging dan de huidige als favoriet getipte beleggingen. Wie weet, blijken NSW-landgoederen naast een toekomst ook nog uiteindelijk dé toekomst te hebben.

Artikel in Vermogende Particulieren Bulletin mei 2001.

Limburgs kwaliteitsmenu

Het Limburgs Kwaliteitsmenu komt voort uit de bestaande kwaliteitsverbeterende instrumenten zoals Ruimte voor Ruimte, Bouwkavel op Maat plus (BOM+) en Rood voor Groen. Het Limburgs Kwaliteitsmenu is bedoeld voor de Limburgse gemeenten. Het biedt een instrumentarium waarmee ontwikkelingen en kwaliteitsverbeteringen kunnen worden gekoppeld. Dit instrumentarium dient een plaats te krijgen in het gemeentelijke ruimtelijk beleid. Hiertoe legt de gemeente het beleid vast in een gemeentelijke structuurvisie. Daarbij heeft de gemeente de mogelijkheid om in samenhang met het gemeentelijke ruimtelijke beleid het Limburgs Kwaliteitsmenu een gebiedsgerichte uitwerking te geven. Met deze uitwerking door de gemeenten is er geen sprake meer van één provinciaal Limburgs Kwaliteitsmenu, maar van diverse gemeentelijke kwaliteitsmenu’s. Het Limburgs Kwaliteitsmenu richt zich op het kwaliteitsdeel van de ruimtelijke afweging. Namelijk hoe het verlies aan omgevingskwaliteit wordt (over)gecompenseerd met als resultaat een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Een belangrijke voorwaarde is dat een eventuele ontwikkeling, bijvoorbeeld de bouw van een groot landhuis, moet leiden tot een compensatie van het verlies aan omgevingskwaliteit, resulterend in een verbetering van de kwaliteit van het buitengebied. Dit kwaliteitsmenu geeft aan hoe een ontwikkeling moet bijdragen aan kwaliteitsverbetering.

Meer informatie over het Limburgs Kwaliteitsmenu.

Bouwbesluit en NEN-normering

Stassen Projectmanagement beschikt over actuele kennis met betrekking tot het bouwbesluit. Ook met betrekking tot NEN-normering kan Stassen Projectmanagement in samenwerking met de aannemer kwaliteit garanderen.
Meer informatie over het bouwbesluit
Meer informatie over NEN-normering